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不動産業者の一番の「売り」
不動産業者の一番の「売り」である外断熱と気調システムのよさを実感するチャンスがきたのは入居してすぐ、連日30数度の７月のある夜のことで、ものすごい雷で３時間あまり停電したときのことです。せっかくのシステムも電気が止まっては、と心配しましたが、室内温度は２℃上がった程度でまったく暑さは感じられませんでした。また、遮音性も高いので激しい雷鳴も気にならず、かえって真夏の夜の天体ショーを楽しむことができま
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仕事や時間を食わないことがもっとも望ましいこと
工程というのは、車のスピードと同じで、遅すぎても速すぎてもダメである。経済速度と同じように、経済工程というのがある。その工程が、もっとも原価が安く、仕上がりも順調になる。工事の場合、約束した工期に遅れれば、発注者からの信頼を失うし、営業用のものであれば、遅れた分の営業補償もしなければならなくなる。近隣、付近地へ迷惑もかける。工事が工期より遅れるということは、特別の事情のない場合、現場を担当した係員
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REIT販売時の説明と実情のギャップ
今、日本の個人金融資産1500兆円のうち投信の占める比率は4・4％（08年6月末）と、米国（14・I％）に比べて圧倒的に低い。日本の個人投資家は安全志向が強く、元本割れの商品を嫌う傾向があるためと説明される。それは一因ではあるが、かつて投信をゴミ箱扱いし、しかもその回転売買を勧めるなど投資家を愚弄してきた証券会社の責任も小さくない。そんな暗い過去があるだけに不動産証券化にも疑いの目が向けられたのは
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地価十分の一説の誤り
最近大都市を中心に、地価が、一時の上昇から下落に転じる傾向が目立ってきています。これは、物件価格があまりにも高くなったこと、また、たび重なる公定歩合の引上げによって、貸出し金利のレートが上がってしまったこと、さらには、銀行の不動産業者への総量規制などによって、不動産取り引きそのものが、停滞し始めたことによります。また、土地税制への不安もありました。しかし、言われているところの、「地価十分の一」説と
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会社とは、利益を上げるために集まった組織
会社というものは、世の中の人々から喜ばれる、あるいは欲しがられる物やサービスや知識・情報などをつくったり売買して、自分たちの生活の糧を満たし、自分たちの夢を生かそうとして集まった組織である。みなさんの会社の社是・社訓には「儲け第二とは書いていないかもしれない。「社会への奉仕」とか、「国土の建設」とか、「限りなき前進」とか、みなさん方の将来への希望や理想をかきたてるように呼びかけているのであろう。そ
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現金から逃れる術のある業者はなかなかいない
アメリカ人大工にフレーム造作など、木の部分は全部まかせて、他の仕事、つまり基礎工事、電気、上下水道、ガスなどはどうしても日本人の職人に登場願う。早く国家など消え去って、太古の昔のように自由に行き来できるようになればいいなあなどと、このときも思うのであるが、国境などという関所を作りあげた、文明はいかんともしがたい。ともあれ、諸々とこなしてくれる日本人の職人に知り合いがいなければ、皮切りは電話帳で探す
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夫婦の寝室を考える
夫婦の寝室を考えるにあたって、就寝機能ばかりでなく、読書などの趣味、テレビ、ドリンクのコーナーなど、夫婦がどんな部屋にしたいかが大切です。その上で、０歳から乳幼児、小学生、中高生と、成長に伴って子ども部屋が変わっていくように、夫婦の寝室もライフスタイルや子どもの成長に応じて変わっていくべきなのも、重要なポイントです。どうしても夫婦別寝室を選ぶのであれば、空き部屋を夫か妻の部屋にあてるということでは
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住まいの改善という待ったなしの大きな問題
高齢化問題が語られる時、必ずといっていいほど、「住宅」が関連付けられるのにお気づきでしょうか。それはとりもなおさず、お年寄りにとって住環境の質がそのまま、生活の質を決定するからにほかなりません。会社に出かけることもなく、１日の大半を住まいの中で過ごすのですから、住まいの快適性か直接、健康に生きられる「健康寿命」の長さに結びつくのです。しかしこの当然すぎるほどの認識が圧倒的に不足しているため、高齢化
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ハウスメーカーにも悪条件下の土地用商品が充実
一般的に悪条件の土地というと、（1）極端に狭い「狭小地」（銀行の担保査定の基準でいうと50平方メートル以下）、（2）三角形とか平行四辺形とか、とにかく正方形から遠い形をしてる「変形地」、（3）傾斜がある「斜面地」、さらに、普通の人が立って歩けないほどの見た目はほとんど崖みたいな激しい傾斜がある「急傾斜地」、（4）土地そのものは平坦なんだけど、道路や隣の敷地と高低差がある「道土地≒道下地」などを指し
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東京都の人口推移を見る
東京都の人口推移を見ると増加に拍車がかかっている。東京都の人口はバブル崩壊後しばらくの間、やや減少したが、９６年以降は増加に転じている。２００２年末には１２２８万人と東京都の人口としては過去最高を記録してしまった。少子化で全国の各都市では人口の伸びの鈍化や減少が続くなかで、逆に大幅な伸びを示している。特に東京２３区内については、この４年間で１３万人も増加しており、地方の中堅都市に相当する増加数であ
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女性人気急上昇のオーストラリアだが規則に注意
およそ10年ほど前からゴールドコーストを中心にリゾート地として人気が高まってきたオーストラリア。現在では年間四〇万人の観光客が訪れるようになっており、昨年にはゴードコーストが日本からの新婚旅行カップルの行き先でハワイを抜いて一位になったほど、最近とみにクローズアップされている。それと同時に外国からの不動産投資も集中し、価格も高騰している。現在、人気のゴールドコーストのサーファーズパラダイスあたりの
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手抜き工事を判別する方法はあるか
建物というのは、一回完成してしまうと中を見ることができない。どういう素材がどういう形状で使われているのか、壁を断ち割って確認することができないのだ。それゆえにしばしば手抜き工事が行われる。公共工事で談合が批判されるが、日本の建設業者は談合という仲間内のサークルで仕事を回しあっていくことで、相互監視を行い、それぞれの信用でかろうじて品質確保を実現しているという事情がある。手抜き工事で事故が起これば、
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擁壁の問題は、ハウスメーカーの管轄
擁壁って土地を安全に使うためのものだから、ある程度以上古いものは、現在の建築基準法に則って「工作物申請」を出さなきゃいけないってことです。その申請が通ってからようやく、建築確認申請ができます。高さは測れるとしても、年代はわからないですよね。Ｍさんの仲介業者はアテにならなそうな人だったんで、自分で擁壁の写真を撮って役所の建築指導課に持っていって、「これで大丈夫？」つて聞くのが手っ取り早かったかもしれ
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100年後にも存在する建物を
以前勤めていた会社の社長は建物に対するこだわりが大変強い方でした。それは建築専門の子会社を作ってしまうほどで、店舗などを新しく建てる場合には必ず自ら現場に出向きアイディアを出していました。そんな社長のこだわりは「100年後にも存在する建物をつくること」。時間が経てば経つほどに存在価値が増す、そんな物件にしたいとおっしゃっていました。何かを建てる、というのは、それがどんなものであっても多大な資金が必
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ログハウスに住んでみる
私の中で「ログハウス」というと別荘とかスキー場の施設のイメージがありますが、実際住居として住まわれている人がいるんですね。丸太を組んで家を造る…耐震性ってどうなんでしょう？揺れた拍子にバラバラ…なんて事にはならないのでしょうか。意外と頑丈らしいです。通常の住居は柱で屋根を支えていますが、この場合壁全体で屋根を支えているので逆に耐震性には優れているとか。材木の種類はパイン（松）・日本製だと杉・ヒノキ
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ハンズオン型ＶＣの活動環境
ハンズオン型ＶＣの活動環境は整いつつありますが、現実にはまだ発展途上の段階なのは、主に次の３つが原因と考えられます。、人材の問題高度なスキルとノウハウを持つ真のベンチャーキャピタリストが少ない点。これは、日本のＶＣが金融機関の子会社を中心に存在していた歴史的背景も作用しています。、費用対効果の問題投資した会社に対する関与度が高いのは、それだけ会社の経営基盤が不安定である裏返しでもあります。また、関
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活断層の上を避けて建てる
阪神大震災でわかったことは、活断層の上に建物を建てればどんなに強固に造っても崩壊してしまうということであった。アメリカのカリフォルニア州ではすでに、活断層による被害が起こる可能性のあるところでは、地質調査をしたうえで活断層の上を避けて建てることが法的に定められているそうである。それなら、地震先進国といわれる日本で、そういった法律がなぜまっ先に制定できなかったのか不思議である。「関西には活断層がたく
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床の構造をチェックする
二重床は『根太床工法』と『置床工法』が代表的だ。根太床工法はスラブの上に根太（横木）を置き、その上に合板などを張ったもの。五〇年代から六〇年代の公団住宅で多く採用されたが、根太がきしむなどの難点があり、最近はほとんど見かけなくなった。置床工法はスラブの上に防振ゴム付きの支持ボルトを置いて、その上に合板などを張ったもので、これが最近の主流となっている。この工法で二重床にする主な目的は、給排水管やガス
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家は、人生を楽しむ最高の道具です。
住まいを通じて、人生をリデザインすることも可能です。わたしは持ち家プロジェクトが持ち上がったとき世間体や既成概念は捨て、一人でブレーンストーミングしました。いつ首都圏直下型の人地震がくるかもしれないのに、マイホームなんて最初は気乗りしませんでした。それに、このまま地球温暖化が進めば東京もたくさん水没します。欠陥住宅に巻き込まれるのもイヤでした。で、最初に考えたプランはこうです。さら地を手に入れて、
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いい家を建てるには、腕のいい現場監督を指名する
どんな家がいい家なのか。欠陥もなく住み心地が良かったらいい家だ。それはわかる。じやあ、どうやっていい家を建ててもらえるのか。簡単なようでも難しい。だいいち、簡単にいい家が建つのなら、欠陥住宅など建てられるはずがないからだ。しかし、現実には欠陥住宅は無数にある。街を歩いているといい家は沢山ある。そういう家はカメラで撮っておくといい。住所も控えておくといい。そうして集まった写真の中から気に入った写真を
いい家を建てるには、腕のいい現場監督を指名する... の続きを読む
高速道路橋脚の欠陥
倒れた高速道路の橋脚はコンクリートが剥げ落ち、剥落したコンクリートの中からは、おそらく工事していた人間が飲んだと思われるジュースの空き缶が見つかった。橋脚のコンクリート中の鉄筋にも「手抜き工事」があった。主鉄筋に巻いた帯鉄筋の間隔がまばらで、30センチだったり20センチだったりしていた。現在の建築基準法では帯鉄筋の間隔は10センチと決められているのに、である。これでは橋の強度は保てない。1981年
高速道路橋脚の欠陥... の続きを読む
新築の実需向けマンションは、これからが最高の買いどき
分譲マンションが10〜20年前のそれとは、まったくレベルが違うほど広く快適な商品に生まれ変わっていることは、ご理解いただけたかと思います。しかも、分譲マンション（とくに実需向けマンション）の価格は、長期トレンドで見れば決して高いとはいえず、今後その価格が下がる可能性は低い。さらに、現在の金利は過去にあまり例がないほどに低いのです。にもかかわらず、分譲マンションは、ここ数年で驚くほどの高機能化が進ん
新築の実需向けマンションは、これからが最高の買いど... の続きを読む
平和な老後をマイホームで迎えたい
一生いまの会社で働きたいと思っていても、会社の方から「いらない」と言われたらアウトだし、子供を私立の学校に通わせたり、大学に進学して学費が必要になれば、教育費が住宅ローンと重なって二重の負担になることも十分予測できる。両親の面倒を見るなら老後の介護費用だって計算に入れておかないとまずい。マイホームの購入＝住宅ローン計画は、ライフ設計そのものであり、悲しいかな現在の日本では全人生をかけざるを得ない。
平和な老後をマイホームで迎えたい... の続きを読む
ルームシェア賃貸マンションはここがすごい
最近話題の賃貸物件といえば、「ルームシェア」タイプ。ルームシェアにはいろんなメリットあります。たとえば、女性の場合。ひとり暮らしをしてみたいけれど、病気や震災などのもしもの時や、治安面などの不安も、ルームシェアタイプに住めばいざって時に安心。最近では都心部にルームシェア型の物件が増えています。場合によっては、都心に近いうえに、ひとり暮らしで払うよりも家賃が割安になる、というメリットも。でも、実際に
ルームシェア賃貸マンションはここがすごい... の続きを読む
コストダウンのために貸事務所移転！？
私は長年総務に籍をおく、総務歴の長い人間です（笑）そんな私がここ2年の間に立て続けに行った仕事が支店・支社の移転業務。不景気に加えて業績の悪化している支店や支社もあります。支店や支社はたいてい貸事務所を借りて営業所を開いているので、家賃が毎月発生するのですが、その家賃、本当に正しい価格なのか！？と見直してみたんです。もう少し家賃の低い事務所に移転したらどれぐらいコストダウンになるのか、移転作業で発
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デートにいかが？住宅展示会
最近手持ちが少なくて、デートがマンネリになってきたなぁ、と悩むそこのあなた。住宅展示会に行ってみるのはいかがですか？？住宅展示会だと、少なくとも4、5件程度の一戸建てが展示されています。見るだけならタダですし、案外モデルハウスのインテリアって洗練されているから参考になるものも多いですよ。期間限定のペットショップが併設されていたり、ちょっとしたプレゼントが用意されている会場もありますから、家を見るつ
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人のスケールでつくられている町
東京の町は戦災にあっているために、町並みの多くは失われたが、すべてが失われたわけではない。そういう戦前の地割りが残り、狭い曲がりくねったような道が残っているところを歩くと、なぜかリラックスして、自然に肩の力が抜けてくる。それがなぜかという問いに答えることは、なかなかたいへんな問題でいくつもの要素を含んでいる。一つにはスケールの問題があるだろう。具体的に地名を挙げると、たとえばたまたま私の仕事場のあ
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海外の家は気候・風土にあった住宅が主流
海外の住宅はどう違うのでしょうか。まず海外の建物は、あまり流行がなく、その土地の風土、気候に合った建て方が昔から受け継がれています。住宅はその土地に住む、先人たちによって受け継がれてきた、何百年以上にも及ぶ知恵の結集です。建物を近代的に進化させた場合でも、受け継いだ文化を大事にしています。カナダの雪深いロッキー山脈近辺には、ログハウス。ヨーロッパの石の産地には、石造りの家。アメリカの空気が乾燥して
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予想だにしない事態が起こることもある
たまたまうまくいっている場合はよいのですが、ときにはやっかいな事態に陥る場合も多いのです。私の知り合いのYさんは、そんな片手間不動産屋さんの一人で、かなり手広く不動産運用をやっているベテランですが、あるマンションの部屋を賃貸で運用していた際に、OL風の真面目そうな女性だったので、特に気にもせずに、賃貸契約を結んだところ、実は彼女は地元の暴力団の関係者で、その後その部屋によからぬ風情の男たちが複数出
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不動産は生活・経済の原点
人が発奮して何らかのビジネスを始めようとする時、まず必要なのは、土地、あるいは事務所だ。この拠点がしっかりしていないとビジネスにならない。株式会社や有限会社を設立して法務局に登記する場合でも、明確に事務所、営業所の所在地を記さねばならない。この所在地が決まらないと登記できない。法人として認められない。住所不定、というのでは、人間としてもまず信用されない。アメリカのロサンゼルスではホームレス（家のな
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六年間で一二〇万円の税額控除が！
控除される税額は、民間金融機関等からの借入金の年末残高と公的機関等からの借入金の年末残高の合計額（ただし、二〇〇〇万円を限度とする）の一％です。したがって、最高で年間二〇〇〇万円×一％＝二〇万円を税額控除できます。また、六年間適用を受けることができますので、フルに活用すれば、六年間でトータル二○万円×六年＝一二〇万円節税できることになるわけです。手続き的には、初年度は確定申告が必要ですが二年目以降
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ワンルームの土地はブランド地名がついていることが重要
２００８年に入ってにわかに事態は変化してきた。２００７年後半から都心部での地価低下傾向が明確になり、２００８年にはそれがハッキリとした形になって現れてきた。ワンルームマンション開発は、ファミリータイプに比べると比軟的狭い用地でも可能であり、地価がどこまで上がるのか、とりあえずコインパーキングなどに利用して様子見していた地主が、値上がりを諦めて一斉に売りに転じたのである。コインパーキングは、供給過剰
ワンルームの土地はブランド地名がついていることが重... の続きを読む
「国民を幸福」にする政策の実現を
もし個人の住宅購入にノンリコースローンが利用されるようになれば、金融機関には、住宅価格の審査眼が要求されるため、融資に慎重になることが予想される。不動産業界は、販売にある程度のブレーキがかかるということを覚悟しなければならない。しかし住宅ローンによる破産で、多くの国民が一生を棒に振ったり、家庭が崩壊したりという場面を多く見るにつけ、従来の融資の方法のみでは「国民の不幸」を増加させるだけであり、社会
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道路条件が悪いと構造によっては建て替え不能のことも
道路との関係についても充分にチェックしたい。たとえば前面道路が狭いとき、将来の建て替えは非常に不利になってくる。たとえば前面道路の幅が四m以下のときには、建て替えのさい、敷地をフルに用いることが不可能になってしまう。また、前面道路が狭い場合には、構造によっては建築不能ということもあるので注意したい。敷地が袋小路（路地状部分）の奥にあるといった中古住宅もある。こうした中古を購入し、入居して生活するに
道路条件が悪いと構造によっては建て替え不能のことも... の続きを読む
建て替えにすべきか買い換えにすべきか
住宅のグレードアップのためには、建て替えにすべきか買い換えにすべきか、という疑問が起こってくるが、これまでの住まいがマンションであったり、あるいはマンションで新しい住まいをというときには、当然、買い換えによらざるをえない。また、転勤などのために、場所を変えてマイホームをというときも、買い換えという方法をとることになる。ところがこれまでの住宅が一戸建てであり、その住まいが老朽化・狭小化したというとき
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最初のディスカッション
土地を購入して敷地も決定し、設計事務所と仮契約を済ませると、いよいよ家づくりの具体的な段階に進むことになります。当たり前のことですか、マンションや建売り住宅と違い、オリジナルの家は、まったくのゼロの状態から出発します。設計者は、施主の内部から、「あり得べき理想の家」を引き出さねばなりません。あとにも先にも、これが設計者の最重要の役割だと言っても過言ではないのです。これは当然といえば当然ですか、実践
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