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擁壁の問題は、ハウスメーカーの管轄
擁壁って土地を安全に使うためのものだから、ある程度以上古いものは、現在の建築基準法に則って「工作物申請」を出さなきゃいけないってことです。その申請が通ってからようやく、建築確認申請ができます。高さは測れるとしても、年代はわからないですよね。Ｍさんの仲介業者はアテにならなそうな人だったんで、自分で擁壁の写真を撮って役所の建築指導課に持っていって、「これで大丈夫？」つて聞くのが手っ取り早かったかもしれません。
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または写真を業者に渡して、「チェックしてきてくれ」っていうとかね。確認の結果、使えれば問題ないですが、全部作り直すことになった場合、一般的には最低でも300万円くらいはかかります。広さや状態によってはＭさんのときのように1千万円近くかかってしまうこともある。傾斜地ということで、通常の土地より安いところがメリットなのに、これじゃあ最終的な物件価格は、変わらないどころか高くなる。仲介業者からなんの説明もなかった場合、説明義務違反になるんですが、Ｍさんの場合は、重要事項説明書の備考欄に擁壁に関する項目があったので、それも追及できませんでした。でも、シロウトに説明しないのは、まず確信犯でしょう。擁壁の問題は、上にどんな家がのるのかで行政の指導も変わってきますから、基本的にハウスメーカーの管轄になるんですね。だから、土地の仲介業者は重要事項説明書で、あとで文句いわれないような文言を入れちゃってるんです。Ｍさんが擁壁の問題を事前にわかっていたとした場合、土地購入そのものを考え直すのもありですが、物件が気に入ったなら「擁壁、ウチで組み直さないといけないんだから、お宅でその分引いてよ」と、仲介業者に値引き交渉するのも手だったと思います。